北京萬柳地塊高價成交背後的博弈

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北京萬柳地塊高價成交“地王”能被“限”出來嗎?這聽起來頗為奇怪,而7月10日在北京土地儲備中心交易大廳,這一幕居然上演瞭。為防止“地王”再現對京城樓市的負面影響,延遲一周拍賣的萬柳地塊創新瞭新的拍賣規則,北京土地儲備中心的一位負責人稱,該地塊創新采取“最高合理限價+配建回遷房面積”的做法,一旦開發商報價“撞線”,將轉而競配回遷房面積。與此同時,一位不願透露姓名的央企知情人士向本報記者稱,該地塊引起瞭國土部、住建部、國資委等多個中央級部委的關註。最終,歷經一個半小時的鏖戰後,中赫以26.3億元(折合樓面地價3.8萬元/平方米、溢價率40%)、配建1.64萬平米的回購面積競得該地塊,差不多40%的溢價率。限出來的“全國地王”7月10日下午,北京市土地整理儲備中心的一位工作人員感嘆,許久沒有看到這樣的場景瞭,因為前來的人群黑壓壓一片。“容積率僅2.0,地處成熟的高檔社區,配套成熟,擁有大型商場,靠近地鐵站,周圍有清華、北大等名校資源”,旭輝地產拓展部經理黃輝介紹,這樣的一塊優質地王,再加上其2.4萬/平方米的地王起拍價,不難想象其市場影響力。果不其然,融創、中化方興、中赫、龍湖、萬科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉和中建綜合體10傢知名房企參與此次萬柳地塊競拍。其中,融創和中赫的競爭最為激烈,在最後競拍回購房的終極對決中,中赫地產摘得該地塊。對於該地塊40%的溢價率,張大偉稱,“意料之中”,按照國土部的規定,對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的異常成交地塊,需上報國土部。張介紹,該地塊的樓面地價高達4.42萬元/平方米,刷新瞭北京乃至全國土地出讓單價新高。“高地價之下,預計該地塊未來的銷售將達7-10萬元/平方米”,張大偉認為,在樓市調控前景不明的情況下,土地成本較高,占用資金龐大,地王項目盈利預期低。事實上,與萬柳地塊同區域,被譽為北京西部最高端樓盤代表的萬科如園,對外報價4.5萬/平方米,與萬柳地王的樓面價趨近。不過,張介紹說,綜合2009年以來溢價率超過100%的地王項目來看,除瞭少數絕對稀缺的城區地塊外,絕大多數的地王項目的銷售均不佳,累計簽約率不足30%,明顯低於目前市場的平均情況。多部委強勢關註與萬柳地王一同揭幕的還有神秘的“價格上限”。一位不願透露姓名的央企知情人士介紹,“準地王”一掛牌,經市場發酵,便被相關單位以內參形式上呈中央,為防止地王再現誤導市場預期,中央批示要求高度關註。與此同時,住建部、國土部的相關人士也在電話中告訴本報記者,在樓市調控的關鍵節點,地王地塊肯定是重點監測對象。除此之外,上述知情人士介紹,在此次萬柳地塊的競拍中,財大氣粗的央企或退出或不舉牌,也是由於國資委幹涉的緣故。本報記者在拍賣現場看到,除瞭公開發佈退出萬柳競拍的保利之外,曾報名申請參與競拍的中冶並未到場,在整個拍賣過程中,招商也並未舉牌。諸如中建、中化方興等央企代表也舉牌寥寥,和此前的預期並不一致。或許正是引起多方關註,北京國土局“冷凍”該地塊一周,由原先的7月3日競拍延期至7月10日進行,並在拍賣過程中采取設立合理上限+配建回購房的面積,確定萬柳地塊的歸屬。不過,針對價格上限究竟是多少,北京市國土局三緘其口,僅稱,“拍賣現場才知道”。“從臨時暫停,並設置價格上限等諸多信號可以看到,政府對於地王再現對樓市調控政策的繼續執行的壓力。”張大偉介紹,“考慮到國土部規定,預計該地塊的價格上限不會超過50%。”果然,神秘的“價格上限”最終的出爐的結果為26.3億元,溢價率僅40%。不過,對於折合樓面地價高達3.8萬元/平方米,依然穩坐京城地王。據悉,萬柳地塊的競標底價為2.4萬元/平方米,隻要溢價超過20%,單價就會上3萬元/平米,成為北京歷史上住宅地塊單價最高的地王。在上述人士看來,這似乎也是規避調控的一種智慧,“抬高底價,可以提高競拍門檻,更為重要的是,在降低溢價率的同時,也可多收土地出讓金”。

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